Amersfoort Ruimtelijke onderbouwing herontwikkeling ROC Zangvogelweg

Medio 2016 heeft de ontwikkelaar Profund/Schoonderbeek het ROC pand aan de Zangvogelweg 140 gekocht. De ontwikkelaar heeft het initiatief genomen het bestaande gebouw te slopen en woningbouw te realiseren. In mei 2016 heeft ons college de Strategie Sociale Woningbouw vastgesteld. In dit document zijn veertig zoeklocaties aangewezen voor de realisatie van de sociale woningbouwopgave. De locatie van de voormalige ROC school aan de Zangvogelweg 140 is een van deze 40 aangewezen locaties. Uw raad heeft daarnaast op 23 mei 2017 de uitwerking van de strategie sociale woningbouw vastgesteld. Met het vaststellen van de strategie heeft u ook vastgesteld dat op elke locatie een verplicht percentage sociale woningbouw moet worden gerealiseerd van 35%. Op deze locatie wordt daar invulling aan gegeven. Daarnaast levert de nieuwbouw van 150 woningen op deze locatie een belangrijke bijdrage aan de totale woningbouwopgave van 13.000 woningen tot aan 2030. In het coalitieakkoord wordt tevens ingezet op het verdichten van de bestaande stad, onder andere door hoogbouw. Om voortgang te houden in de woningbouwproductie, worden vooruitlopend op het vaststellen van de Hoogbouwvisie door uw raad, de ruimtelijke randvoorwaarden ter vaststelling aan u voorgelegd.

Aanleiding

Ten oosten van de kruising van de Van Randwijcklaan en het Valleikanaal in Amersfoort, ligt de locatie Zangvogelweg. Op deze locatie staat momenteel een schoolgebouw, voorheen in gebruik bij ROC Midden Nederland. Het gebouw op deze locatie wordt afgestoten, waardoor de locatie vrij komt voor herontwikkeling. Op de locatie is woningbouwontwikkeling gewenst om aan de binnenstedelijke woningbehoefte te voldoen. Om te komen tot een nieuw bestemmingsplan heeft IMOSS in samenspraak met de Gemeente Amersfoort een stedenbouwkundig plan opgesteld voor deze locatie. Dit plan hebben wij samengevat in Ruimtelijke Randvoorwaarden die op 19 februari 2019 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Het stedenbouwkundig plan vormt daarmee de basis voor het nieuwe bestemmingsplan, de architectonische uitwerking en de inrichting van de buitenruimte.

Ligging en context

De ROC-locatie aan de Zangvogelweg is gelegen aan het Valleikanaal, iets buiten het centrum van Amersfoort. Amersfoort als stad is ontstaan op een strategische plek: de overgang van de hogere heuvelrug naar de lager gelegen Gelderse Vallei, aan de rivier de Eem. De stad ontwikkelde zich vanaf 1259, toen Amersfoort stadsrechten kreeg, vanuit een historische kern, die in twee fases ommuurd is. Amersfoort had toentertijd al een kenmerkende ‘skyline’, met de Onze Lieve Vrouwetoren als landmark. Vanaf de oude wegen, die als radialen van het platteland naar het historisch centrum liepen, was zicht op de toren.

Na de Tweede Wereldoorlog hebben veel Nederlandse steden te maken met een woningtekort, zo ook Amersfoort. De stadsarchitect van Amersfoort, David Zuiderhoek, komt met het ‘bloembladconcept’ als een oplossing voor dit probleem. In de vorm van bloembladen zijn de nieuwe Amersfoortse wijken aangelegd. De bladen vinden hun plek tussen de historische uitvalswegen, die als radialen richting de stad lopen en zichtlijnen zijn richting de Onze Lieve Vrouwetoren. Deze radialen kruisen het Valleikanaal op meerdere plekken. Ook in de uitleg van de wijken worden nieuwe radialen opgenomen, gericht op het centrum. In eerste instantie is het Valleikanaal de nieuwe begrenzing van de bebouwde kom. Later worden de bloembladen verder naar het noorden uitgebreid. De aanleg van de wijken zorgt ervoor dat het ‘scheef gegroeide’ Amersfoort weer concentrisch is. Aan het Valleikanaal werd een brede groene zone ontwikkeld: een belangrijke groenstructuur binnen de stad Amersfoort. In deze zone werd plek gemaakt voor diverse maatschappelijke voorzieningen, die vrij in de groene ruimte staan. Begin jaren tachtig wordt de ROC-locatie ontwikkeld binnen deze groen-blauwe zone.

Stedenbouwkundige visie

In de groen-blauwe as -of ook wel Valleikanaalzone genoemd- zijn reeds verschillende hoogbouwcomplexen aanwezig. Rond de kruising met de Hogeweg wordt binnenkort een bouwhoogte van 21 lagen gerealiseerd. De stedenbouwkundige visie bouwt voort op de kwaliteit van de Valeikanaalzone. De belangrijkste uitgangspunten van de visie zijn:

• Versterking van het groene, parkachtige karakter van de Valleikanaalzone en de ecologische verbinding;
• Een kleine voetprint van bebouwing, waardoor ruimte voor groen ontstaat;
• Het maken van een accent aan de kruising van de radiaal met het Valleikanaal, die past binnen de sequentie van de bestaande bebouwing en accenten;
• Behouden van het zicht vanaf de radiaal naar de OLV-toren;
• Connectie tussen het Valleikanaal en de oostelijk gelegen wijk, zowel als zichtrelatie als fysiek door bijvoorbeeld wandelpaden; en
• Bijdragen aan de recreatieve toegankelijkheid van het de groen-blauwe zone rondom het Valleikanaal.

Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

Bij de inrichting van het plangebied is de landschappelijke waarde van de buitenruimte een belangrijk uitgangspunt. De ecologische waarde van de Valleikanaalzone kan versterkt worden door het toevoegen van een kikkerpoel. Ook liggen er kansen voor recreatieve routes. Het aanleggen van wandelpaden met vlonders maakt het mogelijk over de kikkerpoel te lopen. De landschappelijke inrichting wordt compleet gemaakt met grassoorten, heesters en en bomen.

De gebouwen staan solitair in het groen. Ze hebben geen oriëntatie aan de straat, maar kennen een alzijdig gevelbeeld zonder gallerijen. In vorm en materialisering verschillen ze van elkaar.

Om de buitenruimte groen te houden is het parkeren ondergronds opgelost. Alleen voor bezoekers is er een kleine parkeerkoffer beschikbaar met 49 parkeerplaatsen. Aan deze zijde bevindt zich ook de entree van de parkeergarage.

Op de locatie worden twee bouwvolumes gerealiseerd die zich elk afzonderlijk naar hun omgeving manifesteren. Het lage gebouw is ca. 23 m hoog en sluit qua bouwhoogte en massa aan op de stedenbouwkundige structuur van de directe omgeving. Dit gebouw zal dan ook niet als hoogbouwaccent worden ervaren. Het tweede bouwvolume doet dit nadrukkelijk wel. Dit gebouw zal ca. 60m hoog worden en zal zowel op wijkniveau als op structuurniveau een stedenbouwkundig accent gaan vormen. De ligging in de buitenbocht van het Valleikanaal positioneert het volume als beëindiging van een zichtlijn over het water. Tegelijkertijd belemmert de bouwmassa op geen enkele wijze de bestaande zichtlijnen op de Onze Lieve Vrouwe toren in het centrum van de stad.

Programma

De nieuwbouw aan de Zangvogelweg past binnen de grote woningbouwopgave van de gemeente Amersfoort. Het woon programma van de locatie richt zich op een diversiteit aan woningzoekenden. Met het programma wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie van de groeiende en inclusieve stad.

In totaal worden 150 woningen gerealiseerd. De programmakaart geeft inzicht in de locatie en verdeling van de verschillende typen appartementen binnen de woongebouwen.

Duurzaamheid

Het project heeft een hoge ambitie met betrekking tot duurzaamheid in brede zin. Om de duurzaamheid te meten, houden we de GPR aan, een veelgebruikt meetinstrument. Dit instrument meet op 5 verschillende thema’s, die kort toegelicht worden:

• energie;
• milieu;
• gezondheid;
• gebruikskwaliteit; en
• toekomstwaarde.

De energieambitie, uitgedrukt in de Energie prestatie coëfficiënt, is 0. Om dit te kunnen bereiken zijn er twee belangrijke duurzame energie componenten in dit appartementencomplex. De eerste oplossing is een WKO installatie, die warmte onttrekt aan grondwater door een warmtepomp. Deze warmte komt middels een lage temperatuur vloerverwarming in de woningen. Het tweede voorstel is het toepassen van PV-panelen op de daken van de gebouwen. Deze twee componenten zijn niet voldoende om aan de doelstelling te voldoen. Bij nadere uitwerking van het plan zullen de alternatieven nader onderzocht worden.

Naast de WKO installatie en PV-panelen worden ook een aantal woning gebonden installaties en maatregelen in de bouwkundige constructie toegepast. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen van drielaagsglas, warmteterugwinning uit ventilatielucht en hoogwaardige gevel en dakisolatie.

Inrichting buitenruimte

IMOSS heeft de opdracht de buitenruimte rond de gebouwen verder uit te werken tot een inrichtingsplan. In het stedenbouwkundig plan is reeds de basis gelegd voor een hoge ambitie en kwalitatief hoogwaardige uitstraling van de buitenruimte.

De buitenruimte rondom de bebouwing is de drager van de plek en verbindt het geheel met de omgeving. De inrichting draagt bij aan de groene sfeer van het Valleikanaal en doet mee in het campusachtige gevoel wat kenmerkend is voor deze groen-blauwe zone. De groene sfeer rondom het kanaal is voelbaar vanaf de Zangvogelweg.

De ruimte tussen de twee gebouwen, op de parkeerbak, wordt ingericht als een tuinachtige binnenplaats. Door het geheel glooiend in te richten, wordt een subtiele overgang gemaakt naar het Valleikanaal. Ook geven de glooiingen ruimte voor wortels van bomen, heesters en grassen. De binnentuin op het parkeergarage zal eigendom zijn van een op te richten VvE. De tuinachtige sfeer in de binnentuin loopt over in meer landschappelijke vormen richting het Valleikanaal, met bijvoorbeeld een poel.

Het dek ligt iets verhoogd ten opzicht van het maaiveld. Op deze manier wordt onderscheid gemaakt tussen openbaar en privé. De verhoging wordt ingekleed met groen en glooiingen en heeft een groen karakter. Ook is zicht richting het Valleikanaal nog mogelijk. Voor de exacte begrenzing tussen openbaar en privé is verdere uitwerking van het plan noodzakelijk.

Via deze link is de onderbouwing te downloaden en tevens het advies door van de Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.