Een gebiedsontwikkeling start meestal vanuit een globaal idee over de ontwikkeling van de locatie. Een dergelijk idee wordt in eerste instantie uitgewerkt tot een gebiedsvisie. Vervolgens zal de gebiedsvisie uitgewerkt moeten worden tot een maatvast, realistisch en uitvoerbaar vlekkenplan dat recht doet aan de gestelde ambities. Dit is het Masterplan. Het vormt de basis voor de verdere stedenbouwkundige plannen, waarvan de uitwerking op zowel fase- als deelplanniveau wordt uitgevoerd. De ambities die in de gebiedsvisie zijn verwoord zullen in het Masterplan voor het gehele plangebied worden vertaald in ruimtelijke uitgangspunten. Dit is noodzakelijk om de kaders vast te leggen waar binnen stedenbouwkundige plannen (per fase) kunnen worden opgesteld.
IMOSS ontwikkelt een Masterplan altijd in samenhang met een realisatie- of ontwikkelings- strategie. Wij richten ons op complexe ruimtelijke vraagstukken waarbij het de opgave is met meerdere partijen tot een gedragen, ruimtelijk Masterplan te komen. Wij verdiepen ons in de context van de opgave, waarbij de directe omgeving, de regio en de infrastructurele situatie van groot belang is.
Creatief en realistisch
Een goed ontwerp is méér dan het bedenken van een mooie vorm of structuur. Wij kijken naar de financiële haalbaarheid, de technische maakbaarheid en naar de belangen van de betrokken partijen. IMOSS is sterk in het creatief oplossen van het ruimtelijk vraagstuk als geheel. Wij combineren daarbij altijd onze ontwerpvaardigheid met kennis over de bodem, milieuaspecten, verkeer, civiele techniek en planeconomie.
Tekenen en Rekenen
In de huidige tijd staat snelheid en efficiëntie in planontwikkeling voorop. Belangrijke keuzes in het Masterplan ten aanzien van programma, ruimtegebruik, grondopbrengsten en investeringen zullen daarom integraal (gelijktijdig) moeten worden gemaakt. Bij de uitwerking van een Masterplan leggen wij daarom altijd de koppeling tussen de ruimtelijke ambitie en het woningbouwprogramma en het ruimtegebruik. Via een interactief proces van ‘tekenen en rekenen’ toetsen we voortdurend de ruimtelijke opzet aan de effecten op het (woningbouw-) programma. Wij hebben hier binnen ons bureau digitale tools voor ontwikkeld die het mogelijk maken onze tekeningen automatisch te voorzien van een kwantitatieve analyse (programma- en oppervlakteberekeningen). Hierdoor weten we op ieder moment wat de effecten van ruimtelijke keuzes zijn. Dit is een voorwaarde om tot een realistisch ontwikkelingsstrategie te komen.
Inhoud van een Masterplan
Een masterplan doet uitspraken ten aanzien van een drietal aandachtsgebieden:
- De ruimtelijke hoofdstructuur
- De stedenbouwkundige essentie
- De ontwikkelingsstrategie
Aanpak
Bij het opstellen van een masterplan gaan wij bij voorkeur uit van de volgende werkstappen:
- Analyse ruimtelijke situatie
- Behoefteanalyse;
- Scenariostudie;
- Voorkeursmodel;
- Masterplan.
Analyse ruimtelijke situatie
Inventariseren en analyseren beleid
Het inventariseren, clusteren en analyseren van bestaand en toekomstig beleid moet er toe leiden dat er een helder overzicht wordt opgesteld van de ruimtelijke mogelijkheden en beperkingen. De uitkomst van deze stap moet leiden tot overzicht in tekst en op kaart van de beleidsmatige randvoorwaarden.
Inventariseren en analyseren (milieu-)onderzoeken
Een aantal (milieu-)onderzoeken zijn vaak al uitgevoerd, andere onderzoeken zullen wellicht in een later stadium worden uitgevoerd. Deze onderzoeken worden bestudeerd en de belangrijkste resultaten worden overzichtelijk weergegeven in tekst en op kaart. Daarmee worden de milieutechnische randvoorwaarden opgesteld.
Met name het onderwerp ‘verkeer en bereikbaarheid’ vraagt in deze stap de aandacht. Voor de functies en bebouwingsmogelijkheden in het gebied zijn de gevolgen van de verkeerskundige analyse vaak van groot belang.
Ruimtelijke-functionele analyse
De volgende onderwerpen worden ten behoeve van een masterplan verder uitgediept:
- kwaliteiten van het gebied;
- knelpunten en problemen;
- lopende ontwikkelingen;
- kansen voor parallelle ontwikkelingen;
- stedenbouwkundige en landschappelijke samenhang;
- programma en functies:
- verkeer, ontsluiting en parkeren;
- waterhuishoudkundig systeem;
- landschappelijke dragers.
Behoefteanalyse
Bij het opstellen van het Masterplan is het van belang om in te spelen op de wensen en behoeften van de toekomstige gebruikers. Vaak wordt hiertoe een extern onderzoek uitgevoerd. De uitkomsten van dit (markt-)onderzoek dient vervolgens als input voor de bepaling van woonmilieus, woningdichtheden en de bepaling van essentiële omgevingsfactoren die in het Masterplan moeten worden opgenomen.
Scenariostudie
Als opmaat naar het Masterplan worden scenario’s uitgewerkt ten aanzien van de ontwikkeling van het plangebied. Binnen de randvoorwaarden en uitgangspunten worden de ruimtelijke mogelijkheden onderzocht in een aantal ruimtelijk-functionele scenario’s. De scenario’s zijn beeldend, prikkelend en verkennen misschien zelfs aspecten waaraan nog nooit gedacht is. Kortom: ze zetten aan tot nadenken over een eventuele toekomst.
Voorkeursscenario
De scenario’s worden met betrokken partijen besproken. Vervolgens worden keuzes gemaakt op welke kwaliteiten en ontwikkelingen voor de lange termijn worden ingezet. Uiteraard kan het voorkeursscenario aspecten van meerdere scenario’s in zich hebben. Het voorkeursscenario vormt de basis voor de nadere uitwerking en invulling van het Masterplan.
Masterplan
De keuzes die in het voorkeursscenario zijn gemaakt leiden tot een eerste plan op hoofdlijnen. Het Masterplan wordt op integrale wijze opgesteld, waarbij de thema’s stedenbouw, landschap en duurzaamheid met elkaar zijn verweven. Aan deze thema’s wordt in tekst en beeld nader invulling gegeven aan de hand van de volgende onderwerpen:
Stedenbouwkundig raamwerk:
- programma, functies en woonmilieudifferentiatie;
- bebouwingsstructuur;
- ontsluiting en verkeer;
- parkeren;
- aansluiting op stedelijke context (verbinding, zichtlijnen, etc.).
Landschappelijk raamwerk:
- landschappelijke samenhang en openbare ruimte;
- groenstructuur;
- ecologische potenties;
- water.
Duurzaamheid:
- energie;
- watersysteem;
- duurzaam bouwen;
- duurzaam gebruik;
- klimaatadaptiviteit.
Een belangrijk onderdeel van het Masterplan en een kwantitatieve doorrekening. Wij leveren hiertoe rekentabellen waarin (per fase c.q. deelgebied) de volgende zaken afleesbaar zijn:
- Ruimtegebruik (oppervlakten verharding, water, groen, uitgeefbaar);
- Woningbouwprogramma (% sociaal, middelduur, duur, appartementen etc);
- Waterbalans;
- Aantal bruggen, duikers, m-1 hoofdinfra etc.