Vitalisering dorpshart Doorn
Het project ‘Verdicht wonen en duurzaam winkelen op de Utrechtse Heuvelrug’ gaat over een verdiepend onderzoek naar de vitalisering van het dorpscentrum van Doorn op ruimtelijk, sociaalmaatschappelijk en economisch vlak. Een transitieopgave met meerdere grondeigenaren vraagt om een doordachte, integrale aanpak met maatwerk. Het resultaat is een breed gedragen toekomstperspectief voor het supermarktplein in het centrum van Doorn met maatschappelijke en sociale meerwaarde als basis voor een mogelijk vervolg.
Achtergrond & vertrekpunt
Net als andere dorpen in de Provincie Utrecht heeft Doorn te maken met een stagnerende doorstroom op de woningmarkt. Gevolg: een gebrek aan aanbod voor verschillende doelgroepen. Uitbreiden aan de dorpsrand lijkt nauwelijks uitvoerbaar, waardoor gezocht wordt naar locaties waar verdichting mogelijk is. Een potentiële locatie is het supermarktplein van de Albert Heijn, midden in het winkelhart in Doorn. De supermarkt heeft ruime parkeerruimte en fungeert als trekker voor combinatiebezoek aan andere winkeliers. Het supermarktplein staat centraal in het planonderdeel ‘Dorps verdichten in het centrum’ in de verkennende studie naar mogelijkheden van ‘Dorps verdichten’, welke door Studioninedots wordt uitgevoerd in opdracht van de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK) van de Provincie Utrecht. Deze studie leidde tot het aannemen van een motie door de gemeenteraad, waarin het college is gevraagd om via de ‘Voucherregeling Ruimtelijk Ontwerp’ de ontwikkelingsmogelijkheden voor het supermarktplein verder te onderzoeken. Centrale onderzoeksvraag hierbij: ‘Met welk programma, ruimtegebruik en aanpassing van bereikbaarheid en mobiliteit kan de ontwikkeling van een supermarkt gecombineerd worden met substantiële woningbouwverdichting?’
‘‘Samen op weg naar een ruimtelijk, economisch en sociaal-maatschappelijk vitaal en aantrekkelijk dorpscentrum.’’
Het supermarktplein is gelegen achter / nabij de huidige N225, ook wel bekend als ‘de Stichtse Lustwarande’: een reeks van buitenplaatsen en landgoederen. Het plein ligt niet dírect aan deze oude route, maar achter aan de eerste rij bebouwing. Hierdoor wordt het supermarktplein voornamelijk gekenmerkt door achtergevels. Verder ligt op korte loopafstand de centrale winkelstraat van Doorn. Naast dit winkelgebied kunnen nog twee ‘themagebieden’ worden onderscheiden: het cultuurgebied nabij het gemeentehuis en het horecagebied op Plein 1923.
Opgave
Het supermarktplein heeft verschillende grondeigenaren. Voorliggende vervolgstudie staat vraagt dan ook om het stimuleren en faciliteren van een brede dialoog tussen grondeigenaren, huurders en omwonenden. Een dialoog gericht op vitalisering van het dorpscentrum: ruimtelijk, economisch, sociaal-maatschappelijk en van een gezonde leefomgeving. Het creëren van commitment en samenwerkingsverbanden tussen grondeigenaren en huurders voor het aangaan van een vervolgtraject staan hierbij centraal, evenals het creëren van betrokkenheid en draagvlak bij omwonenden, inwoners en belanghebbenden.
Aanvliegroute
De dialoog wordt gevoerd aan de hand van een ontwerpend onderzoek. De focus ligt hierbij op het verbeelden van toekomstperspectieven voor het supermarktplein. De benodigde input komt uit een verkenning van zowel de omgeving als de markt. De omgevingsverkenning bestaat uit een fysieke (ruimtelijk) en maatschappelijke verkenning (omwonenden). De marktverkenning richt zich op de wensen van de grondeigenaren en exploitanten van het (winkel-)vastgoed. Daarnaast wordt de markt uitgedaagd om vanuit het perspectief van ontwikkelaars uitspraken te doen over een programma, woningtypes en aantallen.
Uitwerking
De bestaande winkelfunctie is het vertrekpunt voor het herontwikkelingsinitiatief van het supermarktplein. Knelpunten in de huidige situatie zijn het eenzijdige gebruik als parkeerplaats en de dwars over de parkeerplaats gelegen bevoorradingsroute, waardoor het supermarktplein is versteend en onaantrekkelijk is als verblijfplaats. Beide voorzieningen zijn cruciaal voor de winkelfunctie. De voorgestelde herontwikkeling voorziet daarom in ondergronds parkeren en verplaatsing van de laad- en losruimte van de oost- naar de westkant van het plein. De vrijgekomen ruimte op het plein wordt meervoudig en klimaatadaptief ingericht tot een aantrekkelijke verblijfsplaats met ruimte voor verbinden, ontmoeten en vergroenen. Bestaande waarden als de bomenrij bij het postkantoor en de solitaire bomen in het zuiden worden daarbij behouden. Het supermarktplein wordt zo getransformeerd tot een vierde ‘themagebied’ in het dorpscentrum, met ontmoeting als centrale waarde. Een belangrijke pijler is de winkelus (Studioninedots, 2021). Dit winkelcircuit verbindt het supermarktplein met de omringende winkels en voorziet in een nieuwe verbinding van langzaam verkeer van noord naar zuid. Voetgangers, fietsers en duurzame mobiliteit staan centraal in het ontwerp. Een andere belangrijke pijler is het ruimtelijk concept van ‘kruip door, sluip door’, waarbij men om elk hoekje van het plein verrast wordt met een nieuwe kleine, intieme ruimte. Met de architectuur wordt aangesloten bij de dorpse maat en schaal (korrelgrootte) van het centrum. Dit betekent maximaal drie bouwlagen met kap. Verder worden nieuwe voorgevels en ‘Doornse veranda’s’ toegevoegd, zodat het binnengebied een herkenbare dorpse uitstraling krijgt met bijzondere buitenruimtes.
What’s next?
Volgende stappen en aanbevelingen
De motie en Voucherregeling stelden de gemeente in staat een proactieve rol te nemen als aanjager en initiator van het project. Het ontwerpend onderzoek is hierbij een praktische werkwijze voor het verbinden en doorvertalen van de belangen van grondeigenaren, de wensen uit de omgeving en het overheidsbeleid voor een ruimtelijk en functioneel toekomstperspectief. Verder laat het ontwerpend onderzoek zien dat op uitvoeringsniveau invulling kan worden gegeven aan een breed palet van ambities uit de gemeentelijke Toekomst- en Omgevingsvisie.
Geluid uit de omgeving: ‘‘Behoud het dorpse karakter van Doorn en sluit aan op de Stichtse Lustwarande.’’
De uitkomsten en opbrengsten van het ontwerpend onderzoek nodigen daarnaast uit tot het nader verkennen en uitwerken van de de financiële haalbaarheid met behulp van verschillende (uitwerkings)programma’s van de Omgevingsvisie. Het ontwerpend onderzoek aan de rand van het winkelgebied biedt ook aanknopingspunten voor het opstellen van een integrale centrumvisie voor Doorn. Verder heeft het ontwerpend onderzoek ertoe geleid, dat de grondeigenaren en omwonenden openstaan voor een vervolgtraject, op voorwaarde dat de gemeenteraad zich eerst uitspreekt over de onderzoeksresultaten en financieringsopgave. Of het ontwerpend onderzoek op korte termijn een vervolg krijgt, is een politiek besluit.